央企戰略退出促企業健康發展 地方優化布局謀城市更新布局
——長沙梅溪湖國際研發中心置業有限公司100%股權
2011年，中國金茂中標長沙梅溪湖國際新城項目，自此梅溪湖國際新城項目的投資開始正式啟動。經過十幾年的建設發展，長沙梅溪湖片區發生了翻天覆地的變化，過去的農村土地和葡萄園等區域被打造成一片繁華的城市核心區域。疫情之后隨著全國房地產市場黃金時代的終結，當地政府對地區發展規劃有所調整。金茂投資（長沙）有限公司經上級集團批準，擬通過轉讓長沙梅溪湖國際研發中心置業有限公司100%股權實現對標的企業剩余資產的一次性銷售。為此，長沙金茂聘請北京億朋投資顧問有限公司（簡稱“億朋投資”）在其此次股權轉讓過程中提供全流程顧問咨詢及產權經紀服務。
把握時機精準營銷，破解企業房地產市場下行去化壓力
目前中國房地產市場的庫存壓力持續加大，一些城市的新建寫字樓供過于求，空置率居高不下。2022年12月中指研究院發布的報告顯示，2022年1-11月份，全國辦公樓銷售面積為2820萬平方米，同比止增轉降，下降0.3%，2022年二季度以來單月增速轉負；寫字樓租賃方面，重點城市主要商圈的租金連續三個季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。2023年上半年，一線城市商辦市場活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。據戴德梁行日前的報告顯示，截至2023年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較2022年底有不同程度的上升。根據長沙市自然資源和規劃局2021年12月31日發布的梅溪湖國際新城二期控規，梅溪湖二期規劃定位為“全國科創新引擎，長沙城市副中心”。2022年6月25日，長沙市岳麓區、湘江新區、長沙高新區實行區政合一的運作方式，三區所有機構職能進行整合，黨政臨時辦公地點設立在研發中心辦公樓。隨著梅溪湖國際新城地位的不斷升級，為及時抓住三區合一政策契機，實現未開發13號棟土地和6#-9#辦公樓資產的一次性銷售和回款，億朋投資協助長沙金茂對研發中心項目從地塊限制、租賃限制、自身配套、客戶群體和周邊市場等方面進行了全面深入的分析后，長沙金茂積極接洽、推動與地方政府平臺公司湘江商管的交易談判事宜，最終決定以股權交易的方式實現剩余資產一次性銷售。
精細的專業服務，為企業國有產權交易保駕護航
1、重視項目前期溝通梳理工作，制定全流程精細化服務項目啟動伊始，億朋投資成立了項目專班，與轉讓方進行了多輪次的溝通接洽，結合轉讓標的的實際情況，通過對交易方式的對比分析，最終實現以股權交易方式掛牌。
項目專班通過研究項目資料，從轉讓背景、主要資產和負債等情況入手，對標的企業基本情況和產權瑕疵進行了分析，對標的企業債權債務情況，標的企業或有風險，股權轉讓存在的問題等進行了系統梳理。通過與轉讓方在項目前期進行的多輪次溝通，結合審計、評估機構等多方意見，項目專班就本項目交易提出了專業化建議和意見；為本項目后續工作的展開奠定了良好基礎，為順利完成股權轉讓、產權交割等工作提供了堅實的保障。
2、秉承認真負責的服務態度，合理設計披露內容及交易條件
長沙梅溪湖國際研發中心置業有限公司為梅溪湖I-19號地塊開發項目公司，考慮到房地產企業的行業特點，結合以往豐富的項目操作經驗，項目專班系統梳理了標的企業對轉讓方及關聯方債務情況，并提示轉讓方預判未來可能產生的新的債權債務情況；通過認真研究標的企業資料發現，本項目涉及的土地及建筑物存在轉讓受限、13號棟地塊開發受限的實際情況，本著國資交易“公開透明、合法合規”的交易原則，同時也為避免由于信息披露不充分給轉讓方造成后續交易風險和商業及法律糾紛，項目專班在設計披露內容和掛牌條件時，堅持對標的企業的該等重要事項進行了充分的信息披露；同時要求意向受讓方對此書面承諾完全知悉。
3、合理設計交易方案，全方位確保轉讓標的順利成交
通過對項目當地周邊寫字樓市場的調查發現，疫情后長沙寫字樓市場在售項目散售面積持續縮小，整體市場承壓趨重，去化周期加長，量價齊跌，市場疲軟；另外本項目涉及的13號地塊開發受限、本項目所在地管委會對項目地上建筑的轉讓也設置了條件要求，一定程度上加大了銷售去化的難度。結合現有的實際情況及項目啟動后與意向投資方的多輪溝通談判來看，在秉承公開、公平、公正的企業國有產權轉讓交易原則下、在防控交易風險、防止國有資產流失、合法合規的前提下，如何與意向受讓方就交易條件達成共識，打消意向方基于信息不完全對稱對或有風險的擔憂至關重要。
為解決上述問題，億朋投資項目專班積極參與轉讓方與意向方的談判溝通，提供專業建議方案，并同步與交易所及時交流意見，對確保本項目的順利完成至關重要。
長沙梅溪湖國際研發中心置業有限公司100%股權的成功交易，是長沙金茂（中國金茂）、湘江商管（湘江集團）深化央地協作，實現央地國資的平臺和業務、資金和資源的協同融合，更好釋放高質量發展的動力和活力，在開放合作中提升資源配置效率，服務長株潭都市圈建設和發展，新形勢下促進房地產業向新發展模式平穩過渡的重要體現。
北京億朋投資顧問有限公司也將一如既往的履職盡責，利用自身專業化服務水平，在協助“中央企業、地方國企、民營企業各市場主體合作共贏、在新形勢下為國有資產的保值增值”貢獻專業力量！
