| 審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告中的保留意見、重要揭示、特別事項(xiàng)說明中涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的提示提醒等內(nèi)容 |
（1）西雙版納上影投資有限公司開發(fā)的西雙版納娛樂綜合MALL項(xiàng)目共4塊土地，2塊土地為商服用地，2塊土地為住宅用地，其中1塊商服用地及1塊住宅用地已全額支付了土地款，該住宅用地于2015年5月取得土地使用權(quán)證，該商業(yè)用地于2016年8月取得土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)已取得土地使用權(quán)證的土地用市場(chǎng)法及基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；另外1塊商服用地及1塊住宅用地僅支付了一半的土地款，尚未取得土地使用權(quán)證。評(píng)估人員查閱了該2塊地塊的出讓合同，合同約定出讓人于2014年9月5日及2014年9月6日前將出讓宗地交付受讓人，但于評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日尚未交付受讓人，評(píng)估人員向被評(píng)估單位了解該地塊現(xiàn)狀，根據(jù)被評(píng)估單位提供的情況說明，得知該2塊地塊尚存在征地糾紛，故出讓人尚無法交付該土地，且交付日期尚不可預(yù)計(jì)，存在無法取得的可能性。經(jīng)與委托方協(xié)商一致以支付的土地款作為評(píng)估值，故本次評(píng)估以已支付的土地款作為評(píng)估值。土地支付情況詳見下表：
土地權(quán)屬
編號(hào) 權(quán)證登記
土地位置 使用權(quán)
類型 用途 土地面積
（㎡） 賬面價(jià)值（元） 備注
西度管國(guó)用（2015）第000008號(hào) 西雙版納旅游度假區(qū)二期3號(hào)路 出讓 住宅 13,997.70 11,128,187.00
云（2016）景洪市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000025號(hào) 云南省西雙版納傣族自治州旅游度假區(qū)曼景法村 出讓 商服 14,280.00 18,002,704.00
宗地號(hào)53280110
7021GB00004 出讓 商服 1,457.90 1,094,150.00 僅支付一半的出讓金
宗地號(hào)53280110
7021GB00003 出讓 住宅 3,941.20 2,027,750.00 僅支付一半的出讓金
合計(jì) 35,374,691.00
（2）西雙版納上影投資有限公司取得土地時(shí)取得了優(yōu)惠政策，根據(jù)上海電影（集團(tuán)）有限公司與西雙版納旅游度假區(qū)管理委員會(huì)于2011年4月15日簽立的《項(xiàng)目意向協(xié)議書》的約定，每畝土地價(jià)格為40萬元；由于協(xié)議書簽訂時(shí)間與土地出讓評(píng)估時(shí)間段不同以及國(guó)家政策調(diào)整，根據(jù)西雙版納旅游度假區(qū)管理委員會(huì)的《西雙版納旅游度假區(qū)關(guān)于西雙版納娛樂綜合MALL項(xiàng)目進(jìn)展有關(guān)情況的函》中約定超出協(xié)議約定的40萬元/畝以外的土地出讓金在扣除國(guó)家應(yīng)計(jì)提的各種稅費(fèi)后，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的方式在項(xiàng)目動(dòng)工后逐步支付；2016年2月19日西雙版納傣族自治州人民政府專題會(huì)議紀(jì)要第3期西雙版納上影投資有限公司建設(shè)項(xiàng)目用地協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要記載西雙版納旅游度假區(qū)管委會(huì)將在項(xiàng)目開工建設(shè)后逐步給予項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策和扶持資金，并在項(xiàng)目建設(shè)完成前給予全部扶持資金。審計(jì)將該2塊已取得土地預(yù)計(jì)的超出40萬元/畝以外的土地出讓金12,164,491.00元作為土地返還款在其他應(yīng)收款科目中列示，本次評(píng)估在復(fù)核土地返還款金額后以該金額作為評(píng)估值。
（3）于現(xiàn)場(chǎng)勘查日，西雙版納娛樂綜合MALL項(xiàng)目中有5幢占地面積較小的房屋建筑物剛開工建設(shè)，該項(xiàng)目由開遠(yuǎn)市強(qiáng)盛建工集團(tuán)有限公司承包建設(shè)，完工后由西雙版納上影投資有限公司與開遠(yuǎn)市強(qiáng)盛建工集團(tuán)有限公司進(jìn)行結(jié)算，且由于該地塊的規(guī)劃依附于相鄰?fù)煌恋赜猛镜恼w規(guī)劃，該地塊的規(guī)劃尚可能發(fā)生變動(dòng)，故本次未對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。
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